Kakek saya meninggal dengan meninggalkan warisa sebuah tanah atas nama beliau untuk 4 orang anaknya (termasuk salah satunya ayah saya). Setelah berjalannya waktu ayah saya kemudian mengganti hak waris saudara-saudaranya dengan sejumlah uang, sesuai dengan kesepakatan bersama. Proses penggantian hak waris tersebut telah tertulis dan ditandatangani di atas materai (tapi tidak di depan pejabat berwenang atau notaris). Sekarang ayah saya ingin melakukan baik nama atas tanah tersebut. Pertanyaan yang ingin saya tanyakan :

1. Apakah surat perjanjian ganti hak waris yang tidak dilakukan di depan pejabat berwenang atau notaris adalah sah menurut hukum ? dan apakah bisa digunakan untuk syarat balik nama ?
2. Jika tidak apa yang harus dilakukan ? mengingat saat ini beberapa saudara kandung dari ayah saya sudah meninggal dunia. Sehingga hak waris jatuh ke anak-anak mereka yang tinggal di luar negeri.

Pandji, Kupang

Terima kasih atas pertanyaannya

Untuk surat perjanjian ganti hak waris tersebut adalah sah, namun tidak dapat dijadikan dasar untuk balik nama sebuah sertifikat.

Dikatakan sah karena telah memenuhi unsur syarat sahnya sebuah perjanjian, sebagaimana tercantum dalam Pasal 1320 KUHPerdata, yaitu sepakat, cakap, hal tertentu dan sebab yang diperbolehkan.

Tidak dapat dijadikan dasar untuk balik nama karena tidak sesuai dengan peraturan yang tercantum dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (PP 24/1997), yaitu harus dengan Akta Pembagian Waris atau Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), sebagaimana disebutkan dalam Pasal 42 ayat (4) PP 24/1997 :

“Jika penerima warisan lebih dari satu orang, dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan disertai dengan akta pembagian waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu jatuh kepada seorang penerima warisan tertentu, pendaftaran peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun itu, dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan, berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian ahli waris tersebut.”

Dan untuk yang dapat dilakukan saudara adalah :

1. Membuat Surat Kematian dan Surat Keterangan Waris atas nama Almarhum Kakek dan Anak (Saudara Ayah anda yang sudah meninggal).

• Pada dasarnya setiap adanya peristiwa kematian, yang harus dilakukan adalah membuat Surat Kematian dan Surat Keterangan Waris. Surat itulah yang menjadi rujukan untuk dilakukan balik nama ke Ahli Waris, termasuk ke anak-anak yang menggantikan kedudukan waris orang tuanya.

2. Membayar pajak perolehan hak atas tanah karena pewarisan (BPTHB Waris) dan PBB tahun berjalan.

• Dengan cara mengajukan atau mengisi formulis permohonan BPTHB waris/taksiran harga tanah di Dispenda setempat. Dispenda akan memberikan taksiran harga beserta perhitungan nominal pajak yang harus dibayarkan.

3. Membalik nama sertifikat ke seluruh ahli waris

• Dengan cara membeli map khusus untuk itu di koperasi kantor BPN kemudian mengisi formulir permohonan balik nama sertifikat karena pewarisan yang terdapat di map tersebut, dengan lampiran : fotocopy surat kematian, fotocopy surat keterangan waris, fotocopy KTP ahli waris, bukti setor BPTHB, bukti setor PBB tahun terbaru dan membayar PNBP balik nama waris. Biasanya proses ini memakan waktu hingga tiga bulan.

Untuk poin 2 dan 3, saudara dapat mengerjakannya sendiri atau meminta bantuan Notaris PPAT didaerah anda.

Setelah sertifikat sudah terdaftar atas nama semua ahli waris, tahapan berikutnya adalah :

1. Membayar PPh atas peralihan nama, dari beberapa ahli waris menjadi ke salah satu ahli waris serta membayar BPTHB atas bagian perolehannya.
2. Membuat Akta Pembagian Hak Bersama di PPAT di daerah tempat anda tinggal
3. Melaksanakan balik nama ke hanya atas nama Ayah anda.

Demikian, semoga bermanfaat

JOSEPH PAUNER, S.H Konsultan Hukum Jakarta